부동산 계약 시 알아야 하는 근저당에 대해 알아보자
부동산 계약을 할 때 가장 먼저 확인을 해봐야 하는 것이 등기부등본이다. 등기부등본을 열람하면 근저당을 확인해봐야 한다고 하는데 왜 근저당이 대체 무엇이길래 중요한지 알아보도록 하겠다. 나도 아직은 부동산에 대해 배우는 입장이기 때문에 많은 것을 알지 못하지만 같이 공부한다는 느낌으로 보면 좋을 것 같다.
근저당이란 무엇인가?
근저당 설정은 부동산 거래에서 자주 등장하는 용어 중 하나로, 해당 부동산에 대한 미래의 채무를 담보하기 위해 은행이나 금융기관이 설정하는 저당권을 의미한다. 한마디로 집을 매매할 때 집을 담보로 대출을 받았는데 이 돈을 갚지 못해 경매로 넘어갔을 때 우선순위를 가진다는 것이다.
보통 대출받는 금액의 110~ 120% 정도를 근저당 설정을 하게 되는데 은행에서 빌려준 대출금을 온전히 받아내기 위해 경매진행, 연체 이자 등등을 다 포함시키기 때문이다.
그렇다면 근저당이 왜 부동산 거래를 하는데 중요할까
매매를 목적으로 하는 거래에서 전부 현금을 주고 산다면 잔금을 치를 때 매도자의 저당 은행으로부터 임시 계좌를 받아 말소를 진행하면 되고 매수자가 대출을 받아 거래를 하고자 한다면 대출받는 은행에서 은행대 은행으로 매도자의 근저당을 말소시키는 방향으로 진행을 한다. 그렇기 때문에 매매를 하고자 하는 집에 저당이 잡혀있다고 하여 구매를 하면 안 되는 집이 아닌 것이다.
하지만 매매가 아닌 전세계약을 하려는 임차인은 계약서를 작성 시 여러 조항을 합의하여 만약을 대비하여야 한다.
근저당 잡힌 집 전세 계약 시 알아두면 좋은 3가지
앞서 말했듯이 근저당이 잡힌 집은 문제가 생겼을 시 저당권을 가진 곳이 1순위이다. 그렇기 때문에 근저당을 어떻게 해결하는지를 전세계약할 때 중점으로 염두해야 한다.
- 근저당 말소 없이 전세계약 체결하기
이 경우는 집이 경매로 넘어가더라도 내가 보증금을 돌려받으려면 근저당이 얼마가 설정되어 있는지와 경매로 넘어갔을 시 집의 시세를 알고 있어야 한다. (경매로 진행된 금액 - 근저당 설정 금액) 하였는데도 전세보증금보다 많이 남았다면 충분히 돌려받을 수 있기 때문에 계약을 진행하는 경우이다. - 근저당 말소 조건으로 전세계약 체결하기
설정된 근저당의 금액과 전세계약보증금이 비슷할 경우 나에게 받게 되는 전세보증금으로 근저당을 말소시켜 계약을 진행하는 경우이다. - 근저당 말소 없이 전세계약을 체결하지만, 전세보증보험 가입하기
위 2가지 모두 해당이 안 되지만 이 집을 계약하고 싶다면, 전세보증보험 가입이 되는지 확인을 우선해야 한다. 이때 보증보험에 가입할 때 발생하는 보증료와 수수료는 본인이 부담해야 한다.
근저당 잡힌 집 월세 계약 시 알아두면 좋은 3가지
월세 계약을 할 때 보증금을 돌려받는 방법은 3가지가 있다.
- 최우선변제권만으로 보증금을 회수하는 방법
- 최우선변제권과 우선변제권을 함께 행사하여 보증금을 회수하는 방법
- 우선변제권을 행사하여 보증금을 회수하는 방법
위 3가지 방법도 계약을 할 때 보증금이 얼마인지에 따라 회수하는 방법이 달라지는 것이다.
보증금을 적게 걸면 최우선변제권만으로 보증금을 회수할 수 있고, 보증금을 많이 걸면 우선변제권을 행사하여 보증금을 회수할 수 있다. 두 가지 변제권을 모두 가진다는 것은 보증금을 적당히 건다는 것이다.
결론
근저당에 대해 알아보면서 근저당 잡힌 집을 월세, 전세 계약할 때 알아두면 좋은 사항도 몇 가지 살펴보았는데 역시 부동산은 알면 알수록 어려운 거 같다. 위에서 언급한 방법 말고도 여러 가지를 알아두어야 한다.
한두 푼 하는 물건을 사는 것이 아니기 때문에 신중히 결정하고 고려해야 한다. 하지만 최소한 저 정도는 알고 계약서를 작성해야 내가 어떤 상황에 처할 수 있는지 예상할 수 있기 때문이다.